مقررات ملی مبحث بیست و چهارم انطباق شهری ساختمان

پیش گفتار

قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و با توجه به ضرورت انطباق ساختمان ها با محیط شهری پیرامون، ارتقای کیفیت زندگی شهروندان، حفظ هویت، سیما و منظر شهر و بهبود معیارهای شهری اقدام به تدوین مبحث بیست و چهارم مقررات ملی ساختمان تحت عنوان «انطباق شهری ساختمان »نموده است.

این مبحث در ادامه سایر مباحث مقررات ملی ساختمان کشور، به عنوان یکی از ابزارهای تکمیل کننده در حوزه برنامه ریزی و مدیریت شهری، چارچوبی مشخص برای انطباق ساختمان با زمین، بستر کالبدی، کاربری و تناسب سیما و منظر شهری را فراهم می آورد.

تدوین این مبحث حاصل تلاش متخصصان و صاحب نظران حوزه شهرسازی، معماری و مهندسی ساختمان در کشور است که با بررسی تجارب ملی و بین المللی، مقررات و استانداردهای مرتبط، و همچنین توجه به شرایط خاص شهرهای کشور، مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی و طرح های توسعه و عمران مصوب، مجموعه ای جامع و روزآمد را برای انطباق ساختمان با شهر تدوین نموده اند. لذا از عموم جامعه مهندسی و دست اندرکاران صنعت ساختمان انتظار می رود در اجرای این مقررات و رعایت اصول اخلاق حرفه ای نهایت تلاش و اهتمام خود را به کار گیرند و در این راه برای ایشان آرزوی توفیق و سربلندی دارم. در پایان، از همه تلاش ها و زحمات معاونت مسکن و ساختمان و دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان، اساتید، صاحب نظران و کارشناسان همچنین اعضای شورای تدوین که در فرآیند تدوین این مبحث مشارکت و همکاری نموده اند، سپاسگزاری می نمایم.

فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی

مقدمه

این مبحث به عنوان یکی از مقررات ملی ساختمان، چارچوبی قانونی و فنی به منظور تضمین، یکپارچگی و کنترل پیوسته کیفیت کالبدی محیط زندگی و کسب و کار در کشور تهیه گردیده است. اجرای این مبحث، توسط دست اندرکاران حوزه شهری در بخش های دولتی، عمومی، خصوصی و حرفه ای موجب حفظ و خلق مزیت های راهبردی چون سرمایه ها و ارزش های ملی، آسایش و آرامش، ایمنی و امنیت، پایداری و تاب آوری، زیست پذیری و عدالت اجتماعی و چیرگی دوگانه های "منفعت عمومی بر منفعت فردی" و "منفعت پیوسته بر منفعت آنی" خواهد گردید.

این مبحث در گام نخست در چهار فصل موضوعی شامل: انطباق زمین، انطباق کاربری، انطباق کالبدی و سیما و منظر شهری تهیه شده است. با توجه به ماهیت مبانی شهرسازی، در این ویرایش ضوابط در دو دسته الزام آور و توصیه ای ارائه شده اند. و سعی شده است بعنوان راهنمایی جامع برای طراحان، ناظران، مجریان و مدیران شهری باشد. انتظار می رود اجرای این مبحث ضمن ارتقای کیفیت فضاهای شهری و تامین آسایش و ایمنی و حفظ منابع ملی، زمینه تعامل موثر میان ساختمان ها و بافت های شهری را فراهم آورد و نقش موثری در بهبود سیما و منظر شهرها، افزایش کارایی کالبدی، حفظ ارزش های ایرانی-اسلامی، با توجه به هویت بومی و زیست پذیری محیط های شهری با توجه به اقلیم ایفا نماید.

قوانین این مبحث مغایرتی با مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی و همچنین طرح های توسعه عمران مصوب ندارد.

در پایان، این دفتر از تمامی اساتید، مهندسان، انجمن های مهندسی و سازمان های نظام مهندسی و نیز کلیه دست اندرکاران صنعت ساختمان، که نظرات نگارشی و تخصصی خود را در ارتباط با پیش نویس این مبحث اعلام نموده اند و همچنین به ویژه از همکاری سازمان نظام مهندسی ساختمان (شورای مرکزی) و معاونت شهر سازی و معماری وزارت راه و شهر سازی صمیمانه تشکر و قدردانی نموده و از هرگونه اظهار نظر، پیشنهاد و انتقاد استقبال و از آن ها جهت انجام اصلاحات بعدی استفاده خواهد نمود. لذا عموم علاقه مندان می توانند با مراجعه به درگاه اینترنتی Inbr.ir نسبت به ثبت نقطه نظرات خود اقدام نمایند.

مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان

1-24. کلیات

فصل کلیات در مبحث انطباق شهری ساختمان شامل: اهداف، ساختار فصول، دامنه شمول و کاربرد مبحث در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، چگونگی و اولویت به کارگیری آن را معرفی نموده و در اختیار بهره برداران خود قرار می.دهد

مقدمه

یک سکونتگاه؛ نظامی پیچیده از ترکیب یکپارچه زیرنظام هایی است که در چارچوبی کالبدی، به هم پیوند خورده اند. در این چارچوب، ساختمان یک واحد کالبدی پایه و وابسته به سکونتگاه بوده که می بایست در سازماندهی قواعد رابطه آن با سکونتگاه، به دو مسئله، حیاتی توجه گردد:

نخست: تنظیم یکپارچگی میان ساختمان و سکونتگاه که بر پایه اصول پایه زیر سازماندهی می گردد:

• پیوند فضایی؛ برای هم پیوندی روابط مکمل همۀ اجزای چارچوب کالبدی یک سکونتگاه و ساختمان.
• هم افزایی کارکردی؛ به نحوی که ساختمان و سکونتگاه با هم به صورت یک کل موثر عمل کنند.
• هماهنگی محیطی؛ طراحی و اجرای ساختمان هایی که انرژی کارا و به قواعد انطباق محیطی و فرهنگی حساس باشند.
• هویت مکان؛ طراحی و اجرای ساختمان هایی متمايز كه هویت سرزميني را تقويت كند.
• کارایی اقتصادی؛ پاسخ خردمندانه بر پایه منفعت عمومی به قواعد اقتصاد زمین و ساختمان.

دوم: تنظیم پیوستگی تناسب فضایی ساختمان و سکونتگاه طی زمان است. تنظیم پیوسته نظم، تناسب و هم پیوندی فضایی بین آن ها از یک سو، سرعت و گستردگی تحول کالبدی ساختمان ها از سویی دیگر؛ چالش همیشگی نظام مدیریت تحول کالبدی سکونتگاه است. بنابراین کنترل و هدایت هوشمندانه تحول سریع و گسترده تولید ساختمان برای تنظیم پیوسته قواعد نظم بین اجزا و سکونتگاه بسیار حیاتی است. برای پاسخ به مسئله تنظیم یکپارچه و پیوسته تناسب فضایی بین ساختمان و سکونتگاه به الگوریتمی نیاز است که بتواند توانایی انطباق و هم افزایی ساختمان با سکونتگاه را همیشه در فرآیند دوسویة، تولید ساختمان و کنترل بخش عمومی، فراهم نماید. این الگوریتم، انطباق شهری ساختمان نام دارد. ساختمان در چهار لایة پایه شامل: زمین، کاربری، کالبد و منظر شهری

ساختمان به کمک عوامل انطباق (که بر پایه اصل دربرگیرندگی در هر لایه انطباق شهری تعیین گردیده اند) برای دستیابی به ارزش های اساسی برنامه ریزی و طراحی شهری با سکونتگاه منطبق می گردد.

1-1-24. هدف اصلی

اطمینان از رعایت اصول قواعد شهرسازی در فرآیند طراحی، اجرا، نظارت، بهره برداری، نگهداری، تعمیر و تخریب ساختمان ها برای تضمین یکپارچگی، پیوستگی، هماهنگی، هم افزایی و کنترل ساختمان ها و ساختار سکونتگاه ها در طول زمان.

2-1-24. اهداف جانبی

• پاسداری از حقوق و منفعت عمومی در فرآیند تحولات کالبدی سکونتگاه های ایران.
• کمک به تحقق سیاست های کلی نظام جمهوری اسلامی ایران در بخش شهرسازی.
• پیگیری اهداف قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به ویژه تقویت و توسعه فرهنگ و ارزش های ایرانی- اسلامی در شهرسازی.
• کمک به تحقق اهداف کلی مقررات ملی ساختمان مانند: تأمین ایمنی، بهره دهی مناسب، آسایش، بهداشت و صرفه جویی.
• کنترل خردمندانه تحولات کالبدی در فرآیند طراحی، اجرا، نظارت و بهره برداری از ساختمان ها.

3-1-24. ساختار فصول مبحث

این مبحث مشتمل بر پنج فصل است که هر یک از فصول دارای اجزائی به شرح زیر هستند:

عنوان: عنوان هر فصل نشان دهنده جهت گیری محتوایی آن است.

مقدمه: به چکیده، چیستی و چرایی فصل پرداخته می شود.

تعاریف: مهم ترین کلیدواژه های استفاده شده در متن هر فصل تعریف می شود.

الزامات: مجموعه ای از احکام سلبی یا ایجابی ارائه شده که رعایت آن ها در همه مکان ها در فرآیند طراحی، اجرا و نظارت بر احداث، تعمیر و بازسازی ساختمان ها الزامی است.

توصیه ها: مجموعه ای از ارزش های مکمل الزامات که به دلیل اهمیت و نقشی که در ارتقای کیفیت های محیطی دارند، اجرا یا عدم اجرای آن ها، توصیه شده است.

4-1-24. حوزه شمول

قواعد حاکم بر انسجام و یکپارچگی ساختار سکونتگاهی منطق به کارگیری این مبحث در مقررات ملی ساختمان بوده، و بنابراین در صورت بندی دامنه شمول و مقیاس مبحث با سایر مباحث مقررات ملی تفاوت هایی خواهد داشت که عبارتند از:

• تفاوت نخست: در منطق و مقیاس کنترل کالبدی است. این مبحث به فصل مشترک ساختمان و فضای شهری و نیز چارچوب یکپارچه و هماهنگ اجرا کالبدی سکونتگاه ها می پردازد و این در شرایطی است که سایر مباحث مقررات ملی به ساختمان و درون آن می پردازد.
• تفاوت دوم: در ماهیت این مبحث بوده که محتوای الزامات آن را در حوزه تضمین حفظ منفعت عمومی در برابر منفعت خصوصی قرار می دهد.
• تفاوت سوم: دامنه بهره مندی این مبحث است که گستره وسیع تری شامل تهیه کنندگان برنامه ها و طرح های توسعه و عمران سکونتگاهی در بالاترین الیه، تا ساکنین و تولیدکنندگان ساختمان ها در پایین ترین الیه با شخصیت های حقوقی و حقیقی گوناگون را شامل می شود. الزامات و توصیه های این مبحث بر اطمینان از رعایت اصول و قواعد شهرسازی در فرآیند طراحی، اجرا، نظارت، بهره برداری، نگه داری، تعمیر و تخریب ساختمان ها را با ساختمان ها متمرکز بوده و انطباق بهینه و پیوسته طراحی و احداث ساختمان ها را با انسجام کلیت یک سکونتگاه هدایت می نماید.
• تفاوت چهارم: ماهیت تلفیقی کمّی، کیفی و مکانی این مبحث در برابر ماهیت کمّی و مقداری سایر مباحث مقررات ملی است که تمایز ایجاد می نماید.
• تفاوت پنجم: در منطق گروه بندی ساختمان های مشمول مقررات ملی است، بدین شیوه که در این مبحث، گروه بندی ساختمان ها بر پایه نوع و مقیاس کاربری آن ها در طرح های توسعه و عمران است. جزئیات گروه بندی ساختمانی نیز بر پایه ماهیت کنش های ساختمان و سکونتگاه تنظیم شده است. بنابراین در این مبحث، بر اساس طبقه بندی نوع و مقیاس کاربری، ساختمان ها در دو گروه "طبقه 1 تا 7" و "طبقه 8 و بالاتر" تفکیک گردیده اند. ساختمان های طبقه 8 و بالاتر برمبنای تعریف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که "ساختمان های بلند" نامیده شده اند، یک گروه ساختمانی را در این مبحث و با قواعد ویژه به خود اختصاص داده اند.

5-1-24. دامنه کاربرد

1-5-1-24

الزامات این مبحث برای کلیه ساختمان ها و سازه های مشمول قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سطح کشور و در کلیه مراحل مربوط از قبیل جانمایی، طراحی، نظارت، اجرا، بهره برداری، نگهداری، تعمیر و تخریب ساختمان ها، برای تمام اشخاص حقیقی (مالکان، کارفرمایان، سازندگان و مهندسی) و حقوقی و مراجع ذکرشده در ماده 24 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سراسر کشور لازم الاجراست. توصیه های مبحث نیز، حاکم بر کلیه ساختمان های عمومی و خصوصی است.

2-5-1-24

رعایت مقررات این مبحث در ساختمان های موجود، در موارد زیر الزامی است:

الف) در ساختمان های موجود مشروط بر آن که اعمال اصالحات مورد نیاز مستلزم تخریب و تحمیل هزینه های با آستانه فرو ریزش (درجه سه در جدول 1-21 مبحث 21 نشود. تشخیص موارد، مستلزم بررسی های کارشناسی صاحب صلاحیت در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و مقررات ملی است.

ب) در همه ی ساختمان های موجود، حسب تشخیص کارشناسی یا سایر مراجع ذی صلاح به علت مغایرت با الزامات این مبحث، برای استفاده کنندگان یا سایر مردم، خطرناک و زیان آور هستند.

ب) در تمامی ساختمان هایی که در هنگام تغییر نوع و مقیاس کاربری، می یابد با الزامات این مبحث و سایر مقررات ملی ساختمان هماهنگ شوند.

ت) در ساختمان های که در مرحله ی تعمیرات کلی و/یا توسعه ی بنا و/یا بازسازی بوده و حسب تشخیص مراجع کارشناسی صاحب صلاحیت در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و مقررات ملی، قابلیت به کارگیری اصالحات در چارچوب الزامات این مبحث را دارا هستند.

3-5-1-24

الزامات این مبحث شامل تمام ساختمان ها و سازه های موقت (غیر از اسکان موقت بازماندگان حوادث غیرمترقبه) نیز می شود.

4-5-1-24

ساختمان های دارای ثبت جهانی وابا ثبت ملی و ساختمان های دیگری که واحد ارزش های تاریخی، فرهنگی و معماری خاص هستند از شمول مقررات این مبحث خارج بوده و تابع ضوابط وزارت میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری هستند.

5-5-1-24

در محدوده بافت های تاریخی مصوب با هدف حفظ هویت های سرزمینی، درصورت تداخل، اولویت با ضوابط و قواعد مرجع قانونی بافت های تاریخی است.

6-5-1-24

رعایت حرایم قانونی راه ها و راه آهن، معادن، دریا، رودخانه، جنگل ها، دریاچه ها، تاالب ها، نهرهای عمومی، قنوات و چاه ها، مسیل ها، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق، خطوط ارتباطی و فیبر نوری و پایه های تأسیسات مخابراتی، پل ها و توئل های واقع در مسیر راه ها یا تأسیسات عمومی و عمرانی، لوله های انتقال نفت و گاز، سدها و کانال ها و شبکه های آبیاری، خطوط و لوله های آبرسانی، تأسیسات نظامی و انتظامی و امنیتی و مرزی، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، سیل بندها، سیل گیرها، ابنیه و آثار تاریخی و طبیعی و تأسیسات هسته ای در هر گونه استقرار بنا در داخل و خارج حریم شهرها و روستاها، بر پایه ضوابط و قواعد طرح های توسعه و عمران الزامی است.

6-1-24. چگونگی به کارگیری الزامات

1-6-1-24

شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی موظفند به هنگام صدور دستور تهیه نقشه، صدور پروانه ساختمانی، و صدور پایان کار مفاد این مبحث را رعایت نموده و همچنین ضرورت اعمال الزامات و توجه به توصیه های این مبحث را به مالکان، سازندگان و مهندسان اعلام نمایند.

2-6-1-24

مسئولیت نظارت بر حسن اجرای الزامات و توصیه های این مبحث وفق نظامات اداری ایلافی از سوی وزارت راه و شهرسازی برعهده اشخاص حقیقی و حقوقی ذی صلاح است.

3-6-1-24

مجموعه قوانین و ضوابط و مقررات مصوب در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، طرح های توسعه و عمران، مباحث مقررات ملی ساختمان و سایر طرح های قانونی ملک عمل، مرجع شهرسازی اطلاق می گردد.

7-1-24. اولویت بندی رعایت الزامات و توصیه ها

1-7-1-24

الزامات و توصیه های مندرج در این مبحث به پیشنهاد اهداف اصلی و جانبی مبحث تدوین گردیده و فاقد جزئیات فنی و/یا استانداردهای کمی است. در مواردی که دستیابی به الزامات مورد نظر مستلزم رعایت جزئیات فنی و کمی است، سایر قوانین و ضوابط موضوعه و در غیر این صورت معیارها و استانداردهای عرف شهرسازی، ملک عمل خواهد بود.

2-7-1-24

چنان چه در ضوابط و مقررات طرح های توسعه و عمران و سایر طرح های توسعه کالبدی معتبر، الزامات این مبحث با جزئیات بیش تری تعیین و اعلام شده باشد، آن مقادیر ملک عمل قرار خواهد گرفت.

3-7-1-24

رعایت مفاد این مبحث از مقررات ملی ساختمان در طرح های توسعه و عمران الزامی است. درصورت تداخل، اولویت یا مفاد طرح های توسعه و عمران است.

2-24. ساختمان: انطباق با زمین (تفکیک، تجمیع، افراز)

1-2-24. مقدمه

فرآیند بررسی انطباق با زمین، نخستین گام سازماندهی فضایی یک سکونتگاه است که واحدهای اراضی را برای پاسخ کارآمد به قواعد هر کاربری، بر اساس نیازهای شهروندی و مناسبت مکانی، تنظیم می نماید. این فرآیند در سه بعد: الف. انطباق ویژگی زمین شامل مالکیت، اندازه، ابعاد، شکل و تناسبات، ب. انطباق مکانی زمین شامل: موقعیت، جهت گیری، ترکیب و همجواری زمین با دیگر عناصر محیط طبیعی و انسان ساخت، ب. دسترسی به خدمات عمومی و زیرساخت های شهری، صورت می گیرد. پس از تدوین بخش تعاریف، قواعد سازماندهی انطباق به تفکیک دو بخش الزامات و توصیه ها، تدبیر و معرفی شده اند.

2-2-24. تعاریف مفاهیم

قطعه زمین: یک واحد زمین با دسترسی مستقل و با قابلیت دریافت سند مالکیت ثبتی بر پایه قواعد قانونی ثبت اراضی و ضوابط طرح های توسعه و عمران است. هر قطعه زمین با ویژگی هایی چون اندازه ابعاد، شکل، تناسبات، مالکیت، موقعیت، ترکیب و جهت گیری تبیین می شود.

بلوک شهری: یک واحد کالبدی یکپارچه متشکل از یک یا چند قطعه زمین است که به وسیله شبکه دسترسی محاط شده است.

تفکیک اراضی: فرآیند قطعه بندی (تبدیل) یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه زمین کوچک تر است. این فرآیند بنا به درخواست مالک یا مالکین شش دانگ زمین، صورت می گیرد.

تنظیم مجدد اراضی: فرآیند سازماندهی مجدد اراضی تفکیکی موجود با هدف افزایش کارایی و کیفیت محیط زندگی بر پایه قواعد قانونی ثبت اراضی و ضوابط طرح های توسعه و عمران است.

تجميع اراضي: نوعي از تنظيم مجدد اراضي است که در آن قطعات کوچک تر ثبتي همجوار به قطعه ای بزرگ ثبتی با هدف افزایش کارایی و کیفیت محیط زندگی بر پایه قواعد قانونی ثبت اراضی و ضوابط طرح های توسعه و عمران تجمیع یا یکپارچه می شوند. این فرآیند بنا به درخواست مالک یا مالکین شش دانگ زمین، صورت می گیرد.

افراز اراضی: جدا کردن سهم مشاع هر شریک در یک قطعه زمین است.

خیابان شهری: دسته ای از معابر شهری که نقش اجتماعی در طراحی آن ها در نظر گرفته شده و عباران پیاده و دوجو خمسواران در کنار وسایل نقلیه موتوری امکان استفاده از آن را دارند.

خیابان شریانی: دسته ای از خیابان های شهری که به علت ظرفیت جابه جایی زیاد، دسترسی تمامی کاربران را به همه انواع کاربری ها حتی در مقیاس منطقه و شهر، فراهم می کنند. حداقل عرض پوسته برای خیابان های شریانی برابر با 25 متر (برای شریانی درجه دو 25 متر و برای شریانی درجه یک مانند بزرگراه ها 45 متر) در نظر گرفته می شود.

خیابان جمع و بخش کننده: دسته ای از خیابان های شهری که با ظرفیت جابه جایی متوسط، دسترسی تمامی کاربران را به کاربری های حداکثر در مقیاس ناحیه، فراهم می کنند حداقل عرض پوسته برای خیابان های جمع و بخش کننده برابر با 15 متر در نظر گرفته می شود.

خیابان محلی: دسته ای از خیابان های شهری که به علت ظرفیت جابه جایی کم، دسترسی تمامی کاربران را به کاربری های حداکثر در مقیاس محله، فراهم می کنند. حداقل عرض پوسته برای خیابان های محلی برابر با 6 متر در نظر گرفته می شود.

بخی: میزان بریدگی گوشه های تقاطع های هم سطح است که به فاصله دید و سپس نوع کنترل تقاطع بستگی دارد.

3-2-24. الزامات ویژگی زمین

1-3-2-24

در صدور پروانه ساختمانی برای تفکیک، تنظیم مجدد، تجمیع و افراز، کنترل و تایید مدارک فنی و مجوزهای قانونی و سند مالکیت قطعه زمین الزامی است.

2-3-2-24

در افراز زمین، کنترل رعایت قواعد و الزامات تفکیک در چارچوب طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

3-3-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع اراضی، انطباق ویژگی های متضمن کارایی قطعه زمین شامل: حداقل اندازه قطعه زمین، حداقل بر زمین، ابعاد، تناسب ابعاد و شکل با نوع و مقیاس کاربری، وفق قواعد طرح های توسعه و عمران و نهادهای قانونی مسئول ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، الزامی است.

4-3-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، توجه به قیود طبیعی اجتماعی، فرهنگی و حقوقی در چهارچوب طرح های توسعه و عمران مصوب، الزامی است.

5-3-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، تطابق اندازه قطعات جدید با ضوابط و مقررات طرح های توسعه و عمران مصوب و متوسط اندازه قطعات مجاور الزامی است.

6-3-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، می بایست از هندسه و اشکال متعارف و سازگار با نوع، هندسه و کاربری قطعه زمین استفاده شود.

7-3-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، در پهنه های مجاز بلندمرتبه سازی، رعایت حداقل اندازه و ابعاد زمین، تابع ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

4-2-24. الزامات نحوه استقرار

1-4-2-24

تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، می بایست در جهت تحقق کاربری طرح توسعه و عمران باشد.

2-4-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، رعایت حرائم طبیعی و مصنوع قانونی الزامی است.

3-4-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، می بایست براساس استعلام از دستگاه مسئول، نهرهای طبیعی، مسیرهای زهکشی و عوارض طبیعی و مصنوع به نحو مناسب حفظ شود.

4-4-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، جهت قطعه می بایست بر پایه عوامل اقلیمی هر منطقه از کشور، بهره مندی حداکثری از عناصر و چشم اندازهای طبیعی و فضاهای شهری ارزشمند و در تطابق با شبکه دسترسی تنظیم شود.

5-4-2-24

در تفکیک زمین برای توسعه نیش بلوک شهری و کوچه های جدید، قطعات نیش می بایست اندازه بزرگ تری نسبت به دیگر قطعات زمین داشته باشند.

6-4-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، در صورت وجود ناسازگاری در قطعات مجاور، اتخاذ تدابیر فنی برای کنترل ناسازگاری الزامی است.

5-2-24. الزامات دسترسی زمین

1-5-2-24

احداث ساختمان در زمین هایی مجاز است که از شبکه رفت و آمد عمومی قابل دسترس و با طرح توسعه و عمران و مقررات ملی برای محل ساخت بنا منطبق باشند.

2-5-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، تامین دسترسی ایمن و استاندارد به هر قطعه زمین، برای همه استفاده کنندگان به ویژه سالمندان، کودکان و کم توانان جسمی-حرکتی الزامی است.

3-5-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، از دسترسی مستقیم قطعه زمین با هر نوع و مقیاس کاربری زمین به خیابان های شریانی درجه یک و باالتر پرهیز گردد.

4-5-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، رعایت تناسب قواعد تفکیک زمین، مقیاس کاربری و مقیاس خیابان مجاور در چارچوب طرح توسعه و عمران الزامی است.

5-5-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، قواعد یخی قطعات واقع در نیش بلوک های شهری، قواعد دسترسی کوچه های بن بست، و قواعد فاصله تقاطع های فرعی بهینه های مسکونی و غیرمسکونی، رعایت ضوابط و قواعد طرح های توسعه و عمران و آیین نامه طراحی راه های شهری، الزامی است.

6-5-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، در پهنه های مجاز بلندمرتبه سازی، ضوابط دسترسی، تابع ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

7-5-2-24

طرح تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین باید توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی واحد صلاحیت در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و ماده 18 مبحث دو مقررات ملی تهیه و مراحل قانونی را طی نماید.

6-2-24. توصیه ها

1-6-2-24

تنظیم مجدد و تجمیع زمین، برای بافت های ناکارآمد با هدف افزایش کارایی اقتصادی و کیفیت محیط زندگی توصیه می گردد.

2-6-2-24

در تنظیم مجدد و تجمیع زمین، تنظیم قطعه های بزرگ تر در نیش بلوک های شهری با رعایت ظرفیت زیرساخت های شهری توصیه می گردد.

3-6-2-24

در تنظیم مجدد و تجمیع زمین، برای تنظیم ابعاد قطعات زمین به ویژه با کاربری مسکونی، تناسب منطقی ابعاد به شرط تضمین حداقل عرض قطعه در چارچوب ضوابط طرح های توسعه و عمران توصیه می گردد.

4-6-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، برای قطعات زمین نیش بلوک های شهری، تخفیف کاربری های غیرمسکونی متناسب با مقیاس، با رعایت ظرفیت زیرساخت های شهری توصیه می گردد.

5-6-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، تنظیم شکل های مربع و مستطیل در هماهنگی با الگوی استقرار شبکه دسترسی و هندسه و ابعاد بلوک شهری، توصیه می گردد.

6-6-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، توجه به مقیاس انسانی و پیاده مدارى توصیه می گردد.

7-6-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، توجه به شرایط و قواعد اقتصاد شهری و ساختمان توصیه می گردد.

8-6-2-24

در تفکیک، تنظیم مجدد و تجمیع زمین، توصیه می شود در شرایطی که خیابان ها موجب هستند برای استفاده بهینه از قطعه، خط زمین عمود بر خیابان تنظیم گردد.

3-24. ساختمان: انطباق کاربری

1-3-24. مقدمه

انطباق کاربری زمین و ساختمان با محیط طبیعی و انسان ساخت در فرآیند تحول کالبدی سکونتگاه، سازوکاری است که می کوشد؛ رعایت کفایت، شمول، کارایی و تناسب را پیوسته تضمین نماید. این انطباق بر پایه سازماندهی: الف. ویژگی کاربری شامل نوع و مقیاس کارکردی، ظرفیت تصرف و بارگذاری جمعیت؛ ب. انطباق مکانی کاربری شامل تناسب با مکان استقرار، ترکیب و همجواری با سایر عناصر محیط شهری، دسترسی به خدمات عمومی و زیربنایی پشتیبان در طول زمان صورت می گیرد. پس از تدوین بخش تعاریف، قواعد سازماندهی انطباق در دو بخش الزامات و توصیه ها، تدبیر و معرفی شده اند.

2-3-24. تعریف مفاهیم

تقسیمات کالبدی: نظام تقسیم بندی کالبدی بر الگوی توزیع سلسله مراتبی خدمات عمومی و مدیریت که در سکونتگاه های کشور تا پنج رده شامل شهر، حوزه، منطقه، ناحیه و محله تعیین شده است.

کاربری زمین: نحوه استفاده از زمین برای هر نوع فعالیت انسانی بر اساس طرح های توسعه و عمران.

سرانه کاربری زمین: متوسط مساحت زمین هر نفر از کاربری زمین بر اساس طرح های توسعه و عمران.

مقیاس کاربری: مسطح ارائه خدمات هر کاربری، متناسب با رده تقسیمات کالبدی بر اساس طرح های توسعه و عمران.

تعیین کاربری: تخصیص کاربری برای هر قطعه زمین در چارچوب طرح های توسعه عمران مصوب و بر اساس استانداردهای معتبر.

تدقیق کاربری: تعیین دقیق محدوده هر کاربری متناسب با مقیاس طرح در چارچوب طرح های توسعه و عمران.

تغییرکاربری: تغییر در نحوه استفاده از زمین بر اساس طرح های توسعه عمران مصوب و فرآیندهای قانونی اجرا و نظارت بر اجرای آنان.

سازگاری کاربری: سطحی از هماهنگی کارکردی فعالیت یک کاربری با فعالیت کاربری های همسایه است.

وابستگی کاربری: سطحی از وابستگی کارکردی فعالیت یک کاربری، با فعالیت کاربری های همسایه است.

ظرفیت کاربری: سطحی از تناسب مقیاس فعالیت یک کاربری، با رده تقسیمات کالبدی محل استقرار آن است.

مطلوبیت کاربری: سطحی از تناسب فعالیت یک کاربری، با ویژگی های محل استقرار کاربری است.

3-3-24. الزامات ویژگی کاربری

1-3-3-24

تعیین کاربری اراضی در طرح های توسعه و عمران می بایست بر پایه قواعد و اصول زیر باشد:

• تناسب کمی و کیفی با نیازهای جمعیتی در انطباق با تقسیمات فضایی سکونتگاه ها.
• تناسب مکانی با بستر محیط طبیعی و شرایط آب و هوایی.
• تناسب کارکردی با اندازه و ابعاد زمین، مقیاس و ظرفیت شبکه ارتباطی، ظرفیت زیرساخت های شهری، دسترسی به کاربری های وابسته و فرهنگ سرزمینی.
• آسایش و مطلوبیت برای همه، به ویژه برای کم توانان جسمی، سالمندان و کودکان.
• کارایی اقتصادی و کارکردی.
• سلامت، بهداشت و محیط زیست.
• تاب آوری، ایمنی و امنیت محیطی.
• کیفیت طراحی شهری.

2-3-3-24

در تهیه طرح های توسعه و عمران برای تعیین، تدقیق و تغییر نوع و مقیاس کاربری زمین و ساختمان رعایت قواعد و ضوابط نهادهای فنی مرتبط و مقررات ملی ساختمان، جهت تامین استانداردهای معتبر، الزامی است.

3-3-3-24

در تدقیق و تغییر نوع و مقیاس کاربری زمین و ساختمان رعایت قواعد و ضوابط منطقه بندی استقرار کاربری های مصوب طرح های توسعه و عمران و مقررات ملی ساختمان، پس از طی مراحل قانونی الزامی است.

4-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، تامین زیرساخت های شهری و خدمات عمومی مورد نیاز آن کاربری در چارچوب طرح توسعه و عمران الزامی است.

5-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، تامین ظرفیت شبکه دسترسی همجوار در آیین نامه مصوب طراحی راه های شهری برای تحمل و هدایت ترددهای مربوط به آن کاربری، الزامی است.

6-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، تامین ظرفیت پارکینگ متناسب با تعداد توقف وسایل نقلیه مالکان و مراجعان، الزامی است.

7-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، احراز وجود و کفایت زیرساخت های شهری و خدمات عمومی مورد نیاز، الزامی است.

8-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، تامین ظرفیت شبکه دسترسی بالفصل، تناسب با ظرفیت ترافیکی و مقیاس شبکه دسترسی مجاور زمین و ساختمان الزامی است.

9-3-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، ارائه گزارش کارشناسی فنی توسط مهندس شهرساز دارای صالحیت، درباره پنج موضوع اساسی ذیل برای تضمین رعایت حقوق عمومی، پس از طی مراحل قانونی با رعایت ضوابط و مقررات مرجع شهرسازی الزامی است:

• احراز ضرورت تغییر کاربری زمین و ساختمان.
• بارگذاری متناسب با ظرفیت زیرساخت های شهری در منطقه استقرار ساختمان.
• تعیین زمین جایگزین مناسب در شعاع عملکردی متناسب.
• تأمین خدمات عمومی و زیرساخت های شهری.
• ساماندهی شبکه دسترسی مرتبط برای اطمینان از دسترسی بهینه همگانی به خدمات عمومی و زیرساخت های شهری.

4-3-24. الزامات نحوه استقرار

1-4-3-24

در تعیین و تدقیق مکان کاربری زمین و ساختمان، انطباق مقیاس کاربری با مقیاس تقسیمات فضایی سکونتگاه، بر پایه قواعد مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

2-4-3-24

در تعیین و تدقیق مکان کاربری زمین و ساختمان، رعایت ظرفیت تصرف و بارگذاری هر سطح از تقسیمات فضایی، بر پایه قواعد مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

3-4-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر مکان کاربری اراضی، رعایت دو اصل سازگاری و وابستگی در هموجواری با کاربری های همسایه بر پایه قواعد مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

4-4-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر مکان کاربری اراضی، مناسبت خصوصیات و نیازهای هر کاربری با ویژگی های طبیعی محل استقرار آن الزامی است. ویژگی های زمین باید بتواند ضروریات و نیازهای نوع استفاده از آن را پاسخ دهد. مهم ترین ویژگی های زمین عبارتند از: جنس خاک، ارتفاع، جهت و میزان شیب، فاصله از دسترسی، فاصله از گسل های فعال، فاصله از رودخانه، انطباق اقلیمی و ظرفیت های دید و منظر آن.

5-4-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، نباید نسبت وابستگی کاربری ها به گونه ای باشد که حوزه عمل آن ها با یکدیگر، تداخل و تراجم ایجاد نماید.

6-4-3-24

در تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان، تامین و تضمین حفظ منفعت عمومی، حقوق شهروندی، الزامی است.

7-4-3-24

در تدقیق و تغییر مکان، نوع و مقیاس کاربری زمین و ساختمان، رعایت قواعد و شروط مصوب منطقه بندی استقرار کاربری اراضی در طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

8-4-3-24

در تدقیق و تغییر مکان کاربری زمین و ساختمان، انطباق با ظرفیت و میزان پذیرش مقیاس تقسیمات فضایی، بر پایه قواعد مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح های توسعه و عمران، الزامی است.

9-4-3-24

در تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان های عمومی، خدماتی و غیرانتفاعی، تامین و رعایت استانداردهای فضایی در مقیاس های مصوب همان کاربری، با هدف حفظ سطوح و سرانه های مصوب مورد نیاز، الزامی است.

10-4-3-24

در تدقیق و تغییر نوع و مقیاس کاربری ساختمان رعایت تناسب بین ظرفیت های کالبدی ساختمان با کاربری مورد نظر، الزامی است.

11-4-3-24

در تدقیق و تغییرکاربری ها رعایت حداقل فاصله بین ساختمان های با کاربری های ناسازگار با یک دیگر، وفق قواعد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مقررات ملی ساختمان، الزامی است.

12-4-3-24

در تغییر نوع، مقیاس و ظرفیت بارگذاری کاربری ساختمان، رعایت سازگاری، هماهنگی و وابستگی با کاربری های همواره و فضای شهری، الزامی است.

13-4-3-24

در تغییر یک کاربری به مجموعه های مختلف چندکارکردی، رعایت وابستگی کاربری ها به یک دیگر، الزامی است.

14-4-3-24

در تغییر یک کاربری به مجموعه های مختلف چندکارکردی، سازگاری هر یک از واحدها برای سایر واحدهای آن ساختمان، الزامی است.

15-4-3-24

در تغییر یک کاربری به کاربری مختلف چندکارکردی (با سازگاری کم تر با یک دیگر) پیش بینی راه های دسترسی (ورودی- خروجی) مجزا، الزامی است.

16-4-3-24

در تدقیق و تغییر کاربری های واقع در محدوده بافت های تاریخی و ارزشمند مصوب، رعایت طرح های قانونی، ضوابط و قواعد مراجع ذی صلاح بافت های تاریخی با هدف حفظ هویت های سرزمینی، الزامی است.

5-3-24. توصیه ها

1-5-3-24

توصیه می شود در فرآیند تعیین، تدقیق و تغییر کاربری زمین و ساختمان رای و نظر ساکنین منطقه استقرار کاربری مورد پرسش قرارگیرد.

2-5-3-24

توصیه می شود همواره و نحوه استقرار کاربری ها، موجب ارتقاء عملکرد مورد انتظار از ساختمان، گردد.

3-5-3-24

توصیه می شود تغییر کاربری ساختمان حتی الامکان منجر به استهللا و کاهش عمر مفيد آن نگردد.

4-24. ساختمان: انطباق کالبدی

1-4-24. مقدمه

انطباق کالبدی ساختمان در فرآیند تحول کالبدی سکونتگاه، ساز و کاری است که می کوشد؛ کارایی، هماهنگی، یکپارچگی، هم افزایی و مناسبت با محیط طبیعی بین ساختمان و سکونتگاه را پیوسته کنترل و تنظیم کند. این ساز و کار بر پایه سازماندهی سه مولفه تشکیل دهنده فرم کالبدی:

الف: تراکم شامل تراکم ساختمانی، سطح اشغال، زیربناء طبقه و ارتفاع ساختمانی؛

ب: توده گذاری شامل هندسه، ابعاد، حجم و فرم ساختمان؛

ب: نحوه استقرار و جانمایی شامل تنظیم موقعیت جهت گیری، فواصل و هم جواری توده ساختمانی استوار بوده که در شرایط متفاوت و در طول زمان صورت می گیرد. پس از تدوین بخش تعاریف، قواعد سازماندهی انطباق در دو بخش الزامات و توصیه ها، تدبیر و معرفی شده اند.

2-4-24. تعاریف مفاهیم

تراکم: به معنی شدت استفاده از زمین در واحد سطح است. این مفهوم ابزاری برای کنترل و تنظیم تحولات کالبدی، از طریق تعیین، تدقیق و تغییر آن برای تحقق و تضمین کیفیت محیط زندگی برای همه است.

تراکم جمعیتی: نسبت جمعیت به واحد سطح زمین است.

تراکم ساختمانی: نسبت سطح زیربنای مفید ساختمانی به مساحت زمین آن ساختمان است.

ارتفاع ساختمان: فاصله عمودی تراز متوسط کف معبر مجاور، تا متوسط ارتفاع بام شیب دار یا بالاترین نقطه جای پناه در بام های مسطح است.

سطح اشغال: نسبت سطح ساختمان در همکف به مساحت کل زمین است.

سطح آزاد قطعه زمین (فضای باز): قسمتی از قطعه زمین هر کاربری که بعد از کسر سطح اشغال، بالقى می ماند و طبق ضوابط و مقررات طرح، احداث بنا در آن ممنوع است.

ساختمان بلند: ساختمان هایی با ارتفاع 27 متر و بیش تر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، 8 طبقه و بیش تر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از 23 متر از تراز متوسط زمین باشد.

پهنه بلندمرتبه: سطوحی با قابلیت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است که حداقل سطح تخصیص یافته آن برابر با یک بلوک شهری است.

جريم: محدوده هایی که به مناسبت های محیط زیستی، ایمنی، امنیتی و ... در اطراف برخی از کاربری ها (مانند فرودگاه، مسیل، شبکه برق فشار قوی، راه، راه آهن، رودخانه، آثار تاریخی و ...) تحت حفاظت قرار گرفته و هر گونه ساخت وساز و استفاده از زمین آن، منوط به رعایت ضوابط و مقررات ذیربط است.

اشراف: هرگونه امکان بصری بر جریان زندگی خصوصی از طریق مشاهده دیداری جريم کالبدی بنای مجاور و روبه رو است.

جريم اشراف: محدوده کنترل دید مشرف به ساختمان برای رعایت شئون اخالقی، امنیت و آرامش روانی و جريم خصوصی است.

محروميت: كيفيتي است كه موجب آرامش و امنيت رواني و حفظ جريم شخصي افراد مي شود. این كيفيت از طريق قلمرو خصوصي يك ريزي مي شود.

محدوده های ميان افزار: قطعات و اراضي رها شده و نيازمند بازسازی وفق طرح توسعه و عمران در درون بافت های ساخته شده سکونتگاه تعريف مي گردند.

بناهای شاخص: بناهای که به جهت فرم، عملکرد، نوع مخاطب، مکان قرارگیری، موقعیت اجتماعی، فرهنگی و ویژگی های کیفی بر سیما و منظر پیرامون خود موثر هستند.

3-4-24. الزامات تراکم و ارتفاع

1-3-4-24. الزامات تراکم ساختمانی

1-1-3-4-24

در تعیین میزان تراکم ساختمانی، انطباق و تناسب با تراکم جمعیتی مصوب طرح توسعه و عمران آن محدوده سکونتگاهی برای تامین سرانه استاندارد ملی، الزامی است.

2-1-3-4-24

در تعیین، تدقیق و امکان تغییر تراکم ساختمانی برای هر منطقه در چارچوب تهیه و اجرای طرح های توسعه و عمران، رعایت قواعد زیر الزامی است:

• اولویت منفعت عمومی در برابر منفعت خصوصی.
• نگهداشت سرمایه ها و هویت های کالبدی سرزمینی.
• مناسبت و انطباق با ظرفیت ها و قیود محیط فرهنگی اجتماعی.
• مناسبت و انطباق با ظرفیت ها و قیود محیط طبیعی.
• تامین آسایش اقلیمی و مدیریت بهینه انرژی.
• کنترل خردمندانه ارزش زمین و ساختمان.
• تنظیم تراکم رفت و آمد.
• تامین ایمنی و قواعد پدافند کالبدی.
• تامین کیفیت منظر شهری ساختمان و بلوک های شهری همسایه.
• تنظیم یکپارچگی و هماهنگی فرم کالبدی ساختمان و بلوک های شهری همسایه.
• اولویت دهی به ظرفیت های درونی توسعه کالبدی.
• انطباق با ظرفیت تامین خدمات و زیرساخت های عمومی بر پایه تراکم جمعیتی مصوب طرح های توسعه و عمران.

3-1-3-4-24

افزایش تراکم برای احداث ساختمان 8 طبقه و بیش تر، حداقل در مقیاس بلوک شهری "بهینه بلندمرتبه" یا یک خیابان پیوسته "محور بلندمرتبه" در چارچوب طرح توسعه و عمران مجاز بوده و هر گونه افزایش تراکم به صورت "اتک بنای منفرد" مطلقا ممنوع است.

4-1-3-4-24

تغییر در تراکم ساختمانی منطقه باید با تامین سرانه و دسترسی به خدمات عمومی زیرساختی و فضای باز در همان منطقه همراه گردد.

5-1-3-4-24

تغییر در تراکم ساختمانی نباید منجر به افزایش جمعیت پذیری بیش از تراکم جمعیتی منطقه مصوب در طرح توسعه و عمران محدوده گردد.

6-1-3-4-24

هر گونه تغییر در تراکم ساختمانی که سبب "تخریب زودهنگام" ساختمان ها و نابودی سرمایه ملی شود، ممنوع است.

7-1-3-4-24

برای تامین منطق هر نوع تغییر تراکم ساختمانی به ویژه احداث ساختمان های بلند که نیاز به اخذ مجوز از مراجع ذی صالح دارد (وفق ماده۱۸ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان)، ارائه گزارش کارشناسی فنی توسط مهندس شهرساز دارای صالحیت، درباره پنج موضوع اساسی زیر برای تضمین رعایت حقوق عمومی، پس از طی مراحل قانونی با رعایت ضوابط و مقررات مرجع شهرسازی، الزامی است:

• احراز ضرورت تغییر تراکم ساختمانی.
• بارگذاری متناسب با ظرفیت زیرساخت های شهری در منطقه استقرار ساختمان.
• انطباق با منظر شهری ساختمان و بلوک شهری.
• تأمین خدمات عمومی و زیرساخت های شهری.
• ساماندهی شبکه دسترسی مرتبط برای اطمینان از دسترسی بهینه همگانی به خدمات عمومی و زیرساخت های شهری.

2-3-4-24. الزامات سطح اشغال و زیرینا

1-2-3-4-24

در تعیین، تغییر و هرگونه افزایش تراکم ساختمانی، تامین سطح حداقل فضای باز مورد نیاز بر پایه ضوابط طرح توسعه و عمران و مرجع قانونی ذیربط، الزامی است.

2-2-3-4-24

تامین حداقل زیربنای مجاز متناسب با هر کاربری در مقیاس تقسیمات فضایی بر پایه ضوابط طرح توسعه و عمران و مرجع قانونی ذیربط، الزامی است.

3-2-3-4-24

در هر گونه افزایش تراکم ساختمانی، تامین حداقل فضای باز مورد نیاز بر پایه طرح توسعه و عمران مربوطه، برای بافت کالبدی همجوار الزامی است.

4-2-3-4-24

در هر گونه افزایش تراکم ساختمانی به ویژه ایجاد ساختمان های بلند، برای تنظیم سطح اشغال، رعایت هماهنگی و سازگاری با دانه بندی بافت پیرامون، الزامی است.

3-3-4-24. الزامات طبقه و ارتفاع

1-3-3-4-24

حداکثر ارتفاع مجاز گروه های ساختمانی بر حسب تعداد طبقات آن ها، مقادیر تعیین شده در مبحث چهارم مقررات ملی و ضوابط عام شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در ساختمان های بلندمرتبه است، مگر آن که به دلیل شرایط خاص اقلیمی و/یا نوع کاربری و ساختار بنا مقادیر دیگری در طرح توسعه و عمران و/یا ضوابط اختصاصی کاربری های مرجع قانونی تعیین شده باشد.

2-3-3-4-24

افزایش تعداد طبقات ساختمان بیش از از حداکثر مجاز تعیین شده در بند 1-3-3-4-24 مجاز نیست. مگر آن که علاوه بر مجوز شهرداری و انطباق با ضوابط طرح توسعه و عمران با قواعد سایر مباحث مقررات ملی به ویژه مبحث سوم برای افزایش مجاز آن ها در برخی کاربری ها انطباق یابد.

3-3-3-4-24

تعیین یا تغییر طبقه و ارتفاع ساختمان ها نباید موجب ایجاد اشراف و سلب محرومیت برای ساختمان های مجاور شود.

4-3-3-4-24

تعیین یا تغییر طبقه و ارتفاع ساختمان ها نباید موجب سابه اندازی و سلب دریافت نور و هوا برای معبر دسترسی و ساختمان های مجاور شود.

5-3-3-4-24

تعیین یا تغییر طبقه و ارتفاع ساختمان ها نباید موجب انسداد معبر دسترسی در زمان فرو ریزش گردیده و متاثر از مقیاس عملکردی و عرض گذر دسترسی است.

6-3-3-4-24

در تعیین و تغییر طبقه و ارتفاع مجاز ساختمان ها، توجه به ارتقا کیفیت سیما و منظر شهری و چشم اندازهای طبیعی و انسان ساخت ارزشمند و شاخص، ضروری است.

7-3-3-4-24

تعیین و تغییر طبقه و ارتفاع مجاز برای گروه های ساختمانی بر اساس نوع و عرض شبکه دسترسی بر پایه ضوابط و مقررات مرجع شهرسازی الزامی است.

8-3-3-4-24

در تغییر طبقه و ارتفاع مجاز، تنظیم نسبت توده و حجم می بایست بین ارتفاع ساختمان جدید با ساختمان ها در چارچوب طرح توسعه و عمران، هماهنگی ایجاد نماید.

4-4-24. الزامات توده گذاری

1-4-4-24. الزامات هندسه، ابعاد و حجم ساختمان

1-1-4-4-24

در طراحی و تنظیم اندازه و ابعاد توده ساختمان برای گروه های ساختمانی، انطباق و مناسبت با موقعیت شهری در چارچوب طرح توسعه و عمران مرجع، الزامی است.

2-1-4-4-24

رعایت نسبت منطقی حجم به سطح در طراحی حجم توده ساختمان، متناسب با ویژگی های اقلیمی کشور، الزامی است.

3-1-4-4-24

در طراحی عمق و پهنای توده ساختمانی می بایست به آسایش محیطی، کاهش مصرف انرژی، دریافت نور طبیعی و خلق منظر شهری منسجم، توجه گردد.

4-1-4-4-24

در طراحی ساختمان های بلند عقب نشینی بخش بدنه ساختمان نسبت به بخش پایه حداقل از قسمت بر اصلی مشرف به معبر، الزامی است.

2-4-4-24. الزامات شکل ساختمان

1-2-4-4-24

شکل ساختمان می بایست به نحوی طراحی و اجرا گردد که در چارچوب ضوابط مصوب طرح توسعه و عمران معتبر و مقررات ملی ساختمان بر پایه نوع، مقیاس کاربری و موقعیت استقرار آن با محیط پیرامون و الزامات سیما و منظر شهری هماهنگ گردد.

2-2-4-4-24

شکل ساختمان می بایست به نحوی طراحی و اجرا گردد که در چارچوب ضوابط مصوب طرح توسعه و عمران معتبر و مقررات ملی ساختمان بر پایه نوع، مقیاس کاربری و موقعیت استقرار آن با محیط پیرامون در تناسب با هويت سرزمیني، ظرفيت ها و فرصت ها ارزشمند محيط مصنوع و طبيعي باشد.

3-2-4-4-24

شکل ساختمان می بایست به نحوی طراحی و اجرا گردد که در چارچوب ضوابط مصوب طرح توسعه و عمران مرجع و مقررات ملی ساختمان بر پایه نوع، مقیاس کاربری و موقعیت استقرار آن با محیط پیرامون در تناسب با هويت سرزمیني، ظرفيت ها ارزشمند محيط مصنوع و طبيعي باشد.

4-2-4-4-24

شکل ساختمان می بایست به نحوی طراحی و اجرا گردد که در چارچوب ضوابط مصوب طرح توسعه و عمران مرجع و مقررات ملی ساختمان بر پایه نوع، مقیاس کاربری و موقعیت استقرار آن با محیط پیرامون موجب تداخل، تراحم و تطبیع منفعت عمومی به ویژه کاربران محیط همجوار نگردد.

5-4-24. الزامات نحوه استقرار

1-5-4-24. الزامات تنظیم موقعیت توده

1-1-5-4-24

در تنظیم موقعیت توده، رعایت اصل محرمیت، حقوق همسایگی و عدم اشراف در طرح توسعه و عمران و پس از آن طراحی ساختمان الزامی است.

2-1-5-4-24

در طراحی، احداث ساختمان و برای تنظیم موقعیت توده، هماهنگی، تناسب و سازگاری با بستر طبیعی زمین الزامی است.

3-1-5-4-24

نحوه استقرار، فرم و ارتفاع توده ساختمانی و نیز نسبت توده و فضای باز در هر قطعه زمین باید تابعی از ضوابط مثبت از طرح های توسعه و عمران در رابطه با موقعیت و ابعاد آن قطعه زمین در بلوک شهری باشد.

4-1-5-4-24

در تنظیم موقعیت مکانی توده در زمین به منظور کاهش و پر هیز از سایه اندازی و ایجاد حداقل اشراف ساختمان ها بر یکدیگر رعایت موارد ذیل الزامی است:

• برای ساختمان های بلند، نسبت سطح اشغال، بر پایه الزامات عام مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران حداکثر 40 درصد زمین است.
• تامین فاصله مورد نیاز بنا از اضلاع زمین بر اساس ضوابط طرح های توسعه و عمران و مقررات ملی ساختمان الزامی است.

5-1-5-4-24

در نحوه استقرار توده در قطعه زمین، توجه به ترکیب مناسب قرارگیری توده های همجوار بر پایه رعایت حقوق همسایگی، محرمیت، حداقل اشراف و سایه اندازی، تامین نور مناسب، تسهیل جریان هوا در چارچوب طرح های توسعه و عمران الزامی است.

6-1-5-4-24

نحوه استقرار توده در زمین های با موقعیت نبش بلوک شهری باید به گونه ای باشد که این موقعیت را تقویت نماید.

7-1-5-4-24

توجه به پیوستگی کالبدی و بصری در نحوه استقرار توده در قطعات جدید الزامی است.

8-1-5-4-24

در هرگونه جانمایی و استقرار بنا، توجه به چشم انداز ارزشمند مصنوع، طبیعی و تاریخی و تامین بیش ترین بهره بصری الزامی است.

9-1-5-4-24

در تنظیم موقعیت استقرار توده بنای میان افزا، رعایت اصل محرمیت، حقوق همسایگی، عدم اشراف حریم بصری محدوده قطعات هم جوار به ویژه ابنیه ارزشمند، الزامی است.

10-1-5-4-24

محل استقرار ساختمان های بلند می بایست بر مبنای ضوابط و مقررات طرح توسعه و عمران و الزامات عام ساختمان های بلند مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تعیین گردد.

2-5-4-24. الزامات جهت گیری توده

1-2-5-4-24

در تنظیم جهت توده ساختمانی رعایت جهت گیری تعیین شده با توجه به شرایط اقلیمی در انطباق یا قواعد مبحث نوزده مقررات ملی ساختمان و طرح توسعه و عمران الزامی است.

2-2-5-4-24

تنظیم جهت استقرار توده ساختمان در قطعه زمین باید به گونه ای باشد که نیاز به مصرف انرژی در ساختمان را برای تأمین آسایش اقلیمی کاهش دهد. جهت گیری ساختمان ها و بلوک های شهری باید بر مبنای برهم کنش آن ها با عناصر اقلیمی و با اولویت نور خورشید باشد.

3-5-4-24. الزامات تنظیم فواصل توده و زمین

1-3-5-4-24

در طراحی مجتمع ها و ساختمان های بلندمرتبه فاصله ساختمان ها از جوانب مختلف زمین، شبکه دسترسی و ساختمان های مجاور باید به گونه ای تنظیم گردد تا در مواقع بحران (ریزش ناشی از زلزله، آتش سوزی، طوفان و سیل) و تخریب احتمالی، موجب خسارت به ساختمان های مجاور و/یا مسدود شدن شبکه دسترسی پیرامون، نگردد.

2-3-5-4-24

رعایت ضوابط سایماندازی، برای همه گروه های ساختمانی، در چارچوب ضوابط طرح های توسعه و عمران الزامی است.

4-5-4-24. الزامات همجواری

1-4-5-4-24

طراحی و احداث ساختمان در توسعه های جدید رعایت هماهنگی با گونه بندی، ریخت شناسی و دانه بندی واجد ارزش های سرزمینی و مزیت های سکونتگاه الزامی است.

2-4-5-4-24

رعایت ضوابط مربوط به حریم اشراف بناها و مسائل مشرفیت در مورد کلیه بناهای که در مجاورت یک قطعه مالکیت احداث می شود، الزامی است.

3-4-5-4-24

در جانمایی توده ساختمانی، داخل یا مجاور حریم آثار تاریخی رعایت ضوابط وزارت میراث فرهنگی و گردشگری الزامی است.

4-4-5-4-24

احداث ساختمان های بلند نقطه ای که نقش نشانه در شهر را دارند تنها به شرط تنظیم سطح اشغال حداکثر 20 درصد زمین و ارتفاع حداقل 12 طبقه در چارچوب ضوابط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برای بناهای شاخص، بالمانع است (تیمره سه، ماده 1 مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ 1396/10/16).

5-4-5-4-24

در همه گروه ها ایجاد رابطه مناسب با بافت مجاور و ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه پیرامون از نظر ریخت شناسی، دانشجوی بافت، کلیات طراحی نما و ترکیب بندی احجام الزامی است.

6-4-5-4-24

ساختمان های بلند باید حداقل از دو بخش پایه و بدنه (ساقه) تشکیل شوند؛ بخش پایه که در ارتباط با فضای شهری قرار می گیرد باید متناسب با مقیاس انسانی و بن ای همجوار باشد. در این خصوص رعایت موارد زیر الزامی است:

• اگر ساختمان بلند با حفظ حریم بن ای ثبتی و تاریخی طی فرآیند قانونی در مجاورت بنایی ارزشمند از نظر کالبدی یا فرهنگی و/یا مواردی نظیر آن قرار گیرد ارتفاع بخش پایه نمی تواند از حد آن بنای ارزشمند، بلندتر ساخته شود.
• هماهنگی ارتفاع بخش پایه ساختمان بلند با بافت کالبدی مجاور واجد ارتفاع و خط آسمان همگن، در چارچوب ضوابط شورای عالی شهرسازی و ایران و طرح توسعه و عمران الزامی است.
• ساختمان های بلندی که ارتفاع آن ها از ارتفاع متوسط موجود بهینه مرتفع تر هستند باید به گونه ای در زمین استقرار یابند که بتوانند از هر چهار جهت واجد نمای با کیفیت باشند.

7-4-5-4-24

به منظور ایجاد فضای شهری متناسب، ارتفاع ساختمان های مشرف به گره های شهری نمی تواند از عرض عریض ترین گذر غیر بزرگراهی منتهی به آن بیش تر باشد مگر در چارچوب ضوابط مصوب طرح های توسعه و عمران.

8-4-5-4-24

اتخاذ تدابیر ویژه متناسب برای احداث ساختمان در اراضی که با مخاطرات و قیود طبیعی مواجه هستند، الزامی است.

9-4-5-4-24

توده گذاری ساختمان به نحوی باید تنظیم گردد که پیوستگی کالبدی، نظم بصری و تعادل ساختار فرم کالبدی پوسته کالبدی خیابان ها، در چارچوب طرح توسعه و عمران را تقویت نماید.

6-4-24. توضیه ها

1-6-4-24

تنظیم فاصله خط زمین و خط ساختمان بر پایه قواعد طرح توسعه و عمران مرجع توضیه می گردد.

2-6-4-24

در اقلیم سرد برای کاهش اتلاف حرارت لازم است توده ساختمان فرمی فشرده و نزدیک به مربع داشته باشد.

3-6-4-24

در اقلیم معتدل برای بهره مندی هرچه بیش تر از جریان هوا در تعدیل شرایط حرارتی، گسترش بالن توده ساختمانی در جهت شرقی- غربی توضیه می شود.

4-6-4-24

در اقلیم گرم و خشک با توجه به شرایط تابستانی و زمستانی توضیه می شود توده ساختمانی فرمی نزدیک به مکعب داشته باشد.

5-6-4-24

در اقلیم گرم و مرطوب به دلیل شدت بسیار زیاد تابش آفتاب در سمت شرق و غرب، داشتن فرمی مکعب مستطیل شکل، در امتداد محور شرقی- غربی توضیه می شود.

6-6-4-24

با توجه به عرض جغرافیایی و شرایط اقلیمی کشور کشیدگی شرقی- غربی ساختمان بهتر است عمود بر کشیدگی شمالی- جنوبی زمین باشد تا از این طریق دریافت انرژی طبیعی و آسایش اقلیمی افزایش یابد.

7-6-4-24

برای ساختمان های بلند در مناطق سرد، فرم های بسته و فشرده و ساختمان های مکعبی شکل یا ساختمان های بههم چسبیده پشت به پشت در جهت محور شمالی جنوبی ارجحیت دارند.

8-6-4-24

برای ساختمان های بلند در مناطق معتدل، آزادی بیش تری در انتخاب فرم وجود دارد. ولی در هرصورت، فرم های قرار گرفته در جهت محور شرقی - غربی مناسب ترند.

9-6-4-24

کاهش ارتفاع در طبقات و/یا تغییر شکل حجمی بنا با عقب نشینی در طبقات برای کاهش اثرات سایه اندازی و قرارگیری در حوزه مجاز بالمانع است.

10-6-4-24

در صورت ایجاد زیرزمین برای تامین پارکینگ و فضاهای خدماتی ساختمان بلند، توصیه می شود حداقل یک چهارم از مساحت قطعه زمین برای تامین فضای سبز و کاشت درخت باقی بماند.

11-6-4-24

تامین فضای باز در تمامی جهات زمین به گونه ای که در موقع بهره برداری کیفیت فضایی مناسبی را برای استفاده کنندگان ایجاد نموده و در هنگام بحران دسترسی آسان به تمامی جهات را امکان پذیر سازد، توصیه می شود.

12-6-4-24

رعایت حقوق همسایگی در دریافت اشعه زمستانی برای قطعات شمالی از نظر جهت گیری و استقرار توده ساختمانی و عقب نشینی محدوده سطح اشغال طبقات قطعات جنوبی با رعایت زاویه مانع نور توصیه می شود. این زاویه بر اساس تفاوت های جغرافیایی کشور از محور خیابان و خط عقب قطعه زمین اندازه گیری می شود.

13-6-4-24

برای کاهش تاثیر خنک کنندگی منفی بادهای سرد زمستانی، جهتی لازم است، که در آن جهت زاویه بین بر اصلی ساختمان و امتداد جهت وزن ش باد، کوچک تر از 45 درجه باشد. برای استفاده مناسب از وزن ش بادهای مناسب در ایجاد تهویه طبیعی و کرونا در فضاهای داخلی، جهتی مناسب است که بین بر اصلی ساختمان و جهت وزن ش باد، بیش از 45 درجه باشد.

5-24. ساختمان: انطباق سیما و منظر شهری ساختمان

1-5-24. مقدمه

امروزه اهمیت منظر شهری مطلوب در سلامت روانی جامعه، داشتن احساس خوشایند شهروندان، ارتقای هویتمندی و اقتصاد شهری اثبات شده است. این بخش تالش دارد تا با تمرکز بر منظر شهری ساختمان، قواعدی برای ارتقای هماهنگی، آراستگی و هویت شهری ارائه نماید. گستردگی، تنوع اقلیمی و فرهنگی کشور که تأثیر ویژه بر ساختار کالبدی بومی هر سکونتگاه گذاشته است، ارائه الزامات در برخی از ابعاد را دشوار و/یا ناممکن نموده که می بایست در ویرایش های بعدی به این مبحث اضافه گردد. فصل پیش رو شامل تعاریف، الزامات کلی، الزامات در بخش های فوقانی، مبانی، پایه و فضای شهری پیش روی ساختمان و توصیه ها است.

2-5-24. تعاریف مفاهیم

کمینه سیما و منظر شهری: کمینه ای که مرجع بررسی و تصویب طرح نمای های ساختمانی در شهرداری های کل کشور است.[1]

نما: در انطباق با تعریف ارائه شده در بند ۱۳۶۹/۰۸/۲۸ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (کلیه سطوح نمایان ساختمان های واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها که از داخل معابر قابل مشاهده است. اعم از نمای اصلی یا نماهای جانبی) است.

بناهای میان افزار: بنهایی که در قطعات و اراضی رهاشده یا نیازمند بازسازی وفق طرح توسعه و عمران، در درون بافت های ساخته شده سکونتگاه ساخته می شوند.

نیشن: به بنهایی اطلاق می شود که در محل تقاطع دو فضای شهری قرار گرفته اند.

موقعیت آکس: موقعیت بناهایی است که در انتهای مسیرهای مستقیم قرار گرفته اند و انسداد بصری ایجاد می کنند.

تک بنا: بناهایی که به بدنه شهری متصل نیستند و از همه جهات دیده می شوند.

بازشو: همه سطوح قابل باز شدن در پوسته ساختمان، که برای دسترسی، تأمین روشنایی، دید به خارج، خروج گاز حاصل از سوخت، تهویه و تعویض هوا ایجاد می گردند. مانند درها، پنجره ها و نورگیرها.

روزنه: سطوح شفاف ثابت (غیربازشو) که برای تأمین روشنایی، دید به بیرون و زیبایی در ساختمان ایجاد می گردند (آیا محدودیت ابعادی دارد یا خیر).

بالکن: سطحی است که از دو یا سه طرف به طور مستقیم در مجاورت فضای باز بوده و زیر آن به وسیله فضای بسته ای اشغال نگردیده است.

تراس با مهتابی: سطح روبازی از ساختمان که به عنوان بام بخش هایی از طبقه زیرین خود نیز محسوب می شود و در معماری ایران به آن «پهارخواب» هم می گویند.

ایوان: فضای مسقفی است که فقط از یک طرف با فضای باز در ارتباط است.

خط بام (آسمان): لبه برخورد انتهای نمای ساختمان به آسمان است. از لحاظ بصری، خط بام محل رسیدن نمای ساختمان به آسمان است.

الحاقات نما: عناصری هستند که به صورت جداگانه به ساختمان الحاق شده اند. این عناصر می توانند در نماهای ساختمانی به صورت تأسیسات ساختمانی، حفاظ ها، تابلوها و عناصر کاربردی و غیرکاربردی دیگر نمایان شوند.

بدنه شهری: نمای مهم پیوسته ساختمان هایی است که در مجاورت یک فضای شهری قرار گرفته اند.

بخش فوقانی ساختمان: در این (مبحث) به دو قسمت: الف. محدوده مابین خط انتهایی پنجره های طبقه آخر تا خط بام و؛ ب. محوطه بام که از برخی از نقاط شهر رویت می گردد، تفکیک می شود.

بخش میانی ساختمان: در این (مبحث) به محدوده مابین طبقه همگف و خط انتهای پنجره های طبقه آخر اطالق می شود.

بخش پایه ساختمان: در این (مبحث) به طبقه همگف ساختمان قسمت پایه ساختمان گفته می شود.

فضای شهری: به فضای عمومی روباز، عرصه تعامل اجتماعی و تحت مالکیت عمومی گفته می شود.

نورپردازی: نورافشانی به نمای یک بنا که با هدف پرداختن به جنبه های (شکلی) و زیبایی شناختی بنا انجام می شود.

روشنایی: مقدار نوری که با هدف روشن کردن یک فضا و از طریق منابع طبیعی یا غیرطبیعی تامین می شود.

چراغ: منبع تامین نور برای روشنایی و نورپردازی است.

تبغه (لِوُور): تابش بند مستطیل شکلی است که به منظور جلوگیری از ورود اشعه خورشید و محدود کردن دید از بیرون به سمت داخل ساختمان، به صورت عمودی در جلوی پنجره نصب می شود.

پیرینشین: در معماری ایران به سکوه هایی گفته می شود که در دو طرف ورودی ساختمان قرار دارند. این سکوها جهت نشستن افراد تعبیه می شدند و چون معموال سالمندان از آن جهت استراحت و گفت وگو استفاده می کردند، به «پیرینشین» معروف شدند.

3-5-24. الزامات کلی

1-3-5-24

استفاده از هر گونه عناصر و نمادهای نامتعارف و مغایر با ارزش های معماری ایرانی، در طراحی و ساخت نمادهای ساختمانی ممنوع است.

تبصره: تشخیص نماد و عناصر مذکور در چارچوب مصوبات مراجع قانونی برعهده کمیته سیما و منظر شهری است.

2-3-5-24

فرم و نمای ساختمان ها، نباید با کاربری و فعالیت مورد استفاده، مغایر داشته باشد.

3-3-5-24

توجه به اقلیم و عناصر محیطی، در طراحی نمادهای ساختمانی الزامی است.

4-3-5-24

در طراحی نمادهای ساختمان، باید به موقعیت بنا در بدنه شهری (میان افزار، تبش، موقعیت آکس، تک بنا) توجه شود.

5-3-5-24

تمامی نمادهای ساختمانی که قابل رویت هستند، باید طراحی شده باشند.

6-3-5-24

مصالح استفاده شده در نما باید قابل پاکسازی و بهسازی باشند.

تبصره: مصالح استفاده شده در نما باید از نوع مقاوم به شرایط جوی و متناسب با شرایط اقلیمی باشد به گونه ای که بر اثر گذر زمان، به صورت نامتعارف دچار فرسودگی زودرس نشود.

7-3-5-24

استفاده از شیشه های بازتابی در ساختمان ها باید به گونه ای باشد که منجر به ایجاد مزاحمت بصری برای ساکنین، عابرین و بهویژه رانندگان نشود.

8-3-5-24

نورپردازی نمادهای ساختمان باید به گونه ای طراحی و اجرا شود که موجب خیرگی و آزار دید عابران پیاده و رانندگان نگردد.

9-3-5-24

تمامی الحاقات نما باید به صورت ایمن، طراحی و اجرا شوند.

10-3-5-24

نصب هر گونه تابلو و علائم تجاری و تبلیغاتی بر روی نما که موجب تخریب و تغییر در ظاهر نما گردد، ممنوع است.

11-3-5-24

نصب تابلوهای تبلیغاتی متحرک و چشمک زن در نمای ساختمان های واقع در محورهای اصلی که موجب حواس پرتی رانندگان شود، ممنوع است.

12-3-5-24

رنگ به کار رفته در نما باید با بافت و مصالح ساختمان هماهنگ و از نوع مقاوم در برابر عوامل جوی باشد.

13-3-5-24

تامین روشنایی مناسب برای معابر مجاور، ورودی همکف و ورودی ساختمان به منظور کمک به تامین امنیت ساختمان الزامی است.

14-3-5-24

منبع نورپردازی در نما نباید از فضای شهری پیرامون بنا، دیده شوند.

15-3-5-24

نورپردازی نمادهای ساختمان ها نباید موجب ایجاد خبرگی در نظرین گردد.

16-3-5-24

در پروژه های بزرگ مقیاسی که منجر به تغییر در ساختار کالبدی بلوک شهری گردد، انطباق سیما و منظر شهری آن، باید بر اساس گزارش فنی باشد که توسط مهندسین شهرساز حقیقی و حقوقی واحد صالحیت در چارچوب طرح های توسعه و عمران معتبر طی مراحل قانونی تهیه و تایید شده باشد.

تبصره: مرجع تشخیص موارد مشمول این موضوع کمیته سیما و منظر شهری آن سکونتگاه است.

17-3-5-24

در طراحی، اجرا و نظارت بر اجرای نمای ساختمان، انطباق با قواعد منظر شهری در چارچوب طرح های توسعه و عمران معتبر و رهنمودهای کمیته سیما و منظر هر سکونتگاه الزامی است.

4-5-24. الزامات بخش فوقانی ساختمان

1-4-5-24

خط بام ساختمان باید متناسب با الگوی غالب خط بام در بدنه شهری باشد.

2-4-5-24

استفاده از الگوهای بومی نقش و خط بام در بن های واقع شده در درون و مجاور بافت تاریخی و ارزشمند شهرها بر پایه طرح های توسعه و عمران معتبر، الزامی است.

تبصره: درصورت وجود ضوابط نما و منظر شهری در بافت های تاریخی و ارزشمند، استفاده از ضوابط مذکور در طراحی و ساخت نما، الزامی است.

3-4-5-24

حداقل ارتفاع جان بناه بام برای تامین ایمنی باید بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان طراحی و اجرا شود.

تبصره: حداکثر ارتفاع جان بناه باید به تایید کمیته سیما و منظر شهری برسد.

4-4-5-24

استفاده از نرده های افقی در تمامی بخش های ساختمان از جمله جان بناه و بالکن و باز شود ها و ... به منظور حفظ ایمنی، باید با استفاده از موانع شیشه ای در پشت نرده باشد.

5-4-5-24

تاسیسات واقع شده در بام نباید از فضای شهری مجاور بنا دیده شوند.

6-4-5-24

تاسیسات واقع شده در بام باید منظم و در مکان مشخص قرارگیرند.

7-4-5-24

طراحی و اجرای بام و سقف متناسب با ویژگی اقلیم، الزامی است.

8-4-5-24

بام باید دارای طراحی مشخص بوده و طرح آن به کمیته سیما و منظر شهری ارائه گردد.

5-5-24. الزامات بخش میانی ساختمان

1-5-5-24

در بناهای میان افزا یا نیش، رنگ نما باید با رنگ غالب مصالح و بافت بدنه شهری هماهنگ باشد.

تبصره 1: در صورت تشخیص کمیته سیما و منظر شهری، در ساختمان هایی که کاربری متفاوت با کاربری غالب بدنه شهری دارند، استفاده از رنگ مصالح متفاوت از زمینه بالمانع است.

تبصره 2: در صورت تشخیص کمیته سیما و منظر شهری، در ساختمان های موقعیت آکس و تک بنا، استفاده از رنگ مصالح متفاوت از زمینه بالمانع است.

2-5-5-24

تناسبات پنجره ها باید با تناسبات غالب بدنه شهری هماهنگ باشد.

3-5-5-24

تعبیه پنجره در محل های خارج از حدود مجاز، ممنوع است.

4-5-5-24

در صورت جانمایی تاسیسات در بالکن، استفاده از موانع متخلخل (مانند لوور و موارد مشابه) الزامی است.

6-5-24. الزامات بخش پایه و فضای شهری پیش روی ساختمان

1-6-5-24

مصالح دیوار همکف باید قابل پاکسازی و بهسازی بوده و در برابر شرایط جوی مقاوم باشد.

2-6-5-24

به کارگیری مصالح آسیب زننده، در طبقه همگف (به خصوص در محدوده ای که در تماس فیزیکی با انسان قرار می گیرد)، ممنوع است.

3-6-5-24

خط زمین باید متناسب با الگوی غالب خط زمین در بدنه شهری باشد.

4-6-5-24

پیش بینی فضای لازم برای نصب الحاقات مانند تابلوها، آیفن، روشنایی و ... در طرح نما الزامی است.

5-6-5-24

استفاده از تابلوهای تجاری از طبقه همگف به بالا ممنوع است.

6-6-5-24

هر گونه الحاقات طبقه همگف (اعم از تابلو و ...) نباید جلوی پنجره ها را مسدود کنند.

7-6-5-24

ایجاد (پیش ورودی یا مانند این) در محل ورودی ساختمان ها، الزامی است.

8-6-5-24

ورودی پیاده ساختمان های حیاط دار، باید به صورت مسقف طراحی و اجرا گردد.

9-6-5-24

پیروی از الزامات مبحث 20 مقررات ملی ساختمان علاوه بر موارد فوق نیز، الزامی است.

10-6-5-24

هماهنگی طرح کف سازی محوطه مقابل بنا با طرح نما و دیوار محوطه حیاط در چارچوب ضوابط مرجع شهرسازی الزامی است.

11-6-5-24

استفاده از طرح کف سازی ای که سبب ایجاد اختلال در حرکت عابرین پیاده شود ممنوع است.

12-6-5-24

طراحی و اجرای اختلاف سطح هایی که موجب اختلال در حرکت عابرین پیاده گردد، ممنوع است.

7-5-24. توصیه ها

1-7-5-24

استفاده از پوشش گیاهی در نما (اعم از نمای اصلی، دیوار حیاط و نماهای جانبی) متناسب با اقلیم بومی توصیه می شود.

2-7-5-24

طراحی و اجرای پوشش گیاهی نقطه ای و باغچه در هماهنگی با طرح نما به نحوی که موجب سد معبر نگردد، توصیه می شود.

3-7-5-24

در طراحی بالکن توصیه می گردد به محل رویش درختان پیاده رو و رشد آن ها در آینده توجه شود.

4-7-5-24

ایجاد عقب نشینی برای افزایش دعوت کنندگی در ورودی ها توصیه می گردد.

5-7-5-24

طراحی گل جای، باغچه و پیرنشین در ورودی ها، توصیه می شود.

6-7-5-24

استفاده از بام های سبز متناسب با منطقه بندی اقلیمی معتبر توصیه می شود.

7-7-5-24

طراحی و اجرای گونه بومی بام (مانند بام های شیب دار در مناطق شمالی کشور) اکیدا توصیه می گردد.

8-7-5-24

در بام، اتاقک آسانسور و باکس پله اگر جزئی از نمای ساختمان نباشد، توصیه می شود از فضای شهری پیرامون، دیده نشود.

9-7-5-24

در صورت وجود سبزینگی و پوشش گیاهی در حیاط ساختمان، ایجاد دیواره حیاط متخلخل برای افزایش نفوذپذیری بصری توصیه می گردد.